Preparar la Obra

Una vez terminada la redacción del proyecto, Arquitectónica depositará en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana los Cinco ejemplares del proyecto para que sean visados y tengan valor legal: un ejemplar se quedará en el mismo Colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los tres restantes serán para usted. En el caso de necesitar un numero mayor de copias, podrá realizarlas usted mismo a partir de los ejemplares que le facilitaremos o puede solicitárnoslas directamente.

SOLICITUD DE LA LICENCIA DE OBRAS EN EL AYUNTAMIENTO
Arquitectónica
se ocupará, si así lo desea, de las gestiones de solicitud de licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia que presentará conjuntamente con el proyecto.

La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes que el Ayuntamiento reclamará a sus relativos departamentos u a otras entidades de control. Normalmente, y según el tipo de obra que se quiera ejecutar, esto informes son:

Informe urbanístico del técnico municipal.

Informe de habitabilidad (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).

Informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).

Informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.

Informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

Informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,…

Informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,… o cuando se pretende disponer una fosa séptica.

En el caso de que alguno de estos informes sea desfavorable, debe proporcionarnos cuanto antes una copia para que procedamos a su análisis.

 

CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Arquitectónica puede hacerse cargo de la gestión de la impresa constructora, pero si usted prefiere puede gestionar directamente su contratación.
Nuestro consejo es que solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios.
Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

Comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,…) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,…), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).

Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.

Analizar los PRECIOS. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas.

TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.

Por el contrario, la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).

Antes de proceder a contratación de la Empresa Constructora, y si así lo desea, le asesoraremos y evaluaremos las ofertas presentadas para verificar que se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).

CONTRATACIÓN DE UN ARQUITECTO TÉCNICO (APAREJADOR) PARA LA DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE LA OBRA
El aparejador es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras, es el profesional que realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción.
Arquitectónica puede facilitarle la contratación de un Arquitecto técnico, si así lo desea. Si usted, al contrario, prefiere encargar esta labor a algún aparejador de su confianza, comuníquenoslos, para que pueda implicarse en el proyecto lo antes posible y conocerlo en profundidad.
Por norma general, desconfíe de aquellos arquitectos técnicos propuestos por el constructor: la labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en perfectas condiciones. Un aparejador propuesto por un constructor puede ser que tenga algún tipo de relación con él, y por tanto no será objetivo a la hora de juzgar la calidad de la ejecución de la obra.

CONTRATACIÓN  DE UN ORGANISMO DE CONTROL TÉCNICO Y UN LABORATORIO DE ENSAYOS
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

A %d blogueros les gusta esto: